Націю змушують платити більше за оренду нерухомості в Нью-Йорку через приховані оголошення Zillow.
Цього тижня два орендарі з Нью-Йорка подали колективний позов, стверджуючи, що брокерська компанія Compass, яка бойкотує розміщення оголошень на безкоштовних цифрових платформах, таких як Zillow, видалила стільки об’єктів нерухомості, що це спричинило штучний дефіцит пропозиції та, як наслідок, завищення орендної плати.
Згідно з позивачами, Пітером Кастанедою та Гейлі Гельфанд, Compass за останнє десятиліття придбала стільки брокерських фірм, що встановила монополію, контролюючи “понад 80 відсотків оголошень про оренду житла, доступних для орендарів на Мангеттені, згідно з даними за 2025 рік”.
Завдяки цій монополії Compass може “буквально диктувати ціни на 80 відсотків житла, що здається в оренду на Мангеттені”, стверджують орендарі. І тепер Compass, як стверджується, намагається маніпулювати цінами й на інших платформах.
Нібито прагнучи підвищити орендну плату, щоб збільшити брокерські комісії, які часто прив’язані до цін на оренду, Compass розпочала війну з Zillow, найпопулярнішою безкоштовною платформою нерухомості, яка ніколи не стягує брокерські комісії.
У Нью-Йорку платформа Zillow під назвою StreetEasy полегшує для мешканців знайти житло без сплати брокерської комісії. Однак, очевидно, прагнучи змусити більше людей звертатися до брокерів, щоб знайти житло, яке неможливо знайти на безкоштовних платформах, Compass почала видаляти тисячі оголошень з Zillow на початку цього року. У скарзі орендарів цитується “посібник” Compass, який, як стверджується, “передбачає приховування оголошень від громадськості” з метою “дозволити своїм агентам подвійне збагачення для збільшення доходу від транзакцій, підвищення ціни акцій і фактичного ігнорування споживача”.
У відповідь на масове видалення оголошень Zillow оголосила про нові стандарти, які виключають приватні оголошення з її сайтів. Цей крок був розроблений для припинення практики приховування оголошень, оскільки продавці, ймовірно, не захочуть втрачати можливість розміщувати оголошення на Zillow, якщо брокери не зможуть знайти покупця. Однак ця відповідь спонукала Compass подати антимонопольний позов, стверджуючи, що саме Zillow намагається монополізувати оголошення. Проте Compass добровільно відкликала цей позов у березні після того, як суддя постановив, що Compass навряд чи доб’ється успіху по суті, зазначивши, що здається очевидним, що Zillow не може мати монополії, якщо покупці житла люблять досліджувати різні платформи.
Тим часом місцеві та федеральні органи розпочали антимонопольні розслідування, щоб з’ясувати, як Compass може завдавати шкоди ринкам нерухомості. За одним із розслідувань стоїть сенатор США Елізабет Воррен (D-Ma.), яка вважає, що Compass може загрожувати “створенню двоступеневого ринку житла, де інсайдери платять за ексклюзивний доступ до житлового фонду та ринкових даних, тоді як усі інші виключені”.
Адвокат, який представляє орендарів, Блейк Хантер Ягман, повідомив Ars, що позивачі з нетерпінням чекають на розгляд їхньої справи в суді.
“Коли титан галузі вирішує перекрити постачання необхідного блага чи послуги, як-от житло, наслідки можуть бути швидко масштабними та серйозними”, – сказав Ягман. “Мешканці Нью-Йорка вже стикаються з проблемами доступності житла, які переросли в кризу – і ця криза лише посилюється високими цінами на оренду, яка є найбільшою статтею витрат для більшості з нас”.
Compass відмовилася від коментарів на запит Ars.
Речник Zillow прокоментував колективний позов, заявивши Ars, що “коли оголошення навмисно приховуються від публічних платформ, реальні споживачі платять за це. Цього літа мешканці Нью-Йорка побачили саме це: одна домінуюча брокерська компанія вирішує, які будинки бачать люди, і ще більше стискає ринок Нью-Йорка під час кризи житла. Оскільки StreetEasy існує, щоб надати кожному орендарю та покупцю доступ до кожного доступного житла, ми підтримуємо зусилля щодо притягнення до відповідальності за цю практику”.
Зростання орендної плати пов’язане з прихованими оголошеннями
Поки регулятори розглядають ситуацію, боротьба Compass із Zillow вже призвела до зростання орендної плати в Нью-Йорку, стверджують Кастанеда та Гельфанд. Для Кастанеди підписання договору оренди однокімнатної квартири в центрі Мангеттена цього серпня обійшлося в 5 270 доларів на місяць, що “значно перевищує” те, що він міг би заплатити, якби підписав договір на місяць раніше, коли “середня/медіанна запитувана ціна” в цьому районі становила 4 390 доларів, зазначено в позові.
“Ця різниця в ціні, або її частина, не існувала б, якби не різке скорочення публічних оголошень про оренду на StreetEasy, де ціни на оренду квартир коригуються відповідно до закону попиту та пропозиції на платформі”, – стверджували орендарі, підкреслюючи, що ціни на оренду чутливі і можуть змінюватися щодня. На підтвердження своїх тверджень вони зазначили, що:
“Ті, хто встановлює ціни на оренду (наприклад, адміністратори житлових комплексів, власники квартир та інші), встановлюють ціни за допомогою різних засобів, які реагують на попит і пропозицію; ці засоби включають алгоритми (включаючи RealPage, який використовується більшістю житлових комплексів у Сполучених Штатах), інструменти встановлення цін (включаючи ті, які можна знайти на Zillow, і, отже, на StreetEasy) та порівняння цін з іншими подібними одиницями на загальнодоступних платформах, таких як Zillow (і, отже, на StreetEasy)”.
Ймовірно, Гельфанд спостерігала за цим зростанням цін у реальному часі. Використовуючи StreetEasy з липня 2026 року до підписання договору на початку серпня, Гельфанд стверджує, що ціни зросли, перш ніж вона теж погодилася платити, здавалося б, надмірно конкурентну місячну ціну за оренду однокімнатної квартири в центрі Мангеттена за 5 270 доларів.
Їхній позов містив дані, які показують, що в усіх районах Нью-Йорка кількість доступних для оренди одиниць скоротилася на 40 відсотків за останній рік. Ринкові звіти свідчать, що це скорочення відповідало 3-відсотковому зростанню цін на оренду в червні, яке швидко подвоїлося до 6-відсоткового зростання в липні, оскільки кількість доступних одиниць продовжувала зменшуватися до серпня.
“Фактично, “стратегія” Compass навмисно спричинила екзистенційне зростання цін на квартири в оренду в Нью-Йорку”, – стверджували орендарі. “Причиною цього є різке скорочення кількості квартир, що призвело до шоку пропозиції”.
Compass повинна відшкодувати прибуток, кажуть орендарі
Орендарі стверджували, що поведінка Compass, яку Воррен описала як “антиконкурентну”, “вже призводить до зростання витрат на житло та посилення нерівності на ринку житла в Нью-Йорку”. Вони вважають, що Compass повинна відшкодувати несправедливе збагачення та сплатити збитки за штучне підвищення цін на оренду. Вони прагнуть представляти “всіх орендарів Нью-Йорка, які орендували нерегульовані, багатоквартирні житлові приміщення з 1 серпня 2026 року дотепер”. Вони також хочуть отримати судову заборону, яка б забороняла Compass приховувати оголошення з таких платформ, як Zillow.
“Орендарі в Нью-Йорку вже витрачають понад 30 відсотків свого доходу на оренду – “поріг, який економісти класифікують як недоступний”, – а ціни продовжують зростати, роблячи мрію про життя в Нью-Йорку все більш недосяжною”, – стверджували орендарі.
Вони стверджували, що немає жодних конкурентних переваг для Compass у приховуванні оголошень, і зазначили, що alleged антиконкурентна поведінка Compass також шкодить ринку праці, позбавляючи інших брокерів, які не є співробітниками Compass, комісій.
“Це не тільки позбавляє Zillow можливості надавати значну кількість оголошень про оренду потенційним орендарям і руйнує прибутковість Zillow, але й змушує орендарів платити брокерські комісії Compass і тільки Compass, коли ці орендарі зазвичай не платили б жодних брокерських комісій взагалі, або, альтернативно, мали б агентів з нерухомості з конкуруючих фірм, які б ділили комісійні винагороди з Compass”, – стверджували орендарі. І це особливо шкідливо, оскільки дані показують, що 45 відсотків агентів з нерухомості “не можуть або важко оплачують власну оренду”, – заявили позивачі.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: arstechnica.com