AIN.UA SPECIAL
До Дня Незалежності на фасаді будівлі Peremoga з’явилася інсталяція з українськими прапорами. Для команди це не лише вияв поваги до людей, які щодня творять сучасну історію, а й вшанування головного символу нашої держави, її стійкості та незалежності. Адже бізнес-простір на Ярославовому Валу від початку створювали навколо ідей і перемог українців, щоб відкрито взаємодіяти з містом.
Уміння працювати зі смислами та власними локаціями — лише видима частина роботи команди. Нині Peremoga виросла за межі класичного коворкінгу, трансформувавши свій досвід і в консалтинговий продукт.
У матеріалі розповідаємо, як експерти допомагають робити малоефективні приміщення рентабельними й перетворювати їх на прибуткові активи завдяки правильному зонуванню та фінансовому моделюванню.
Як формувалася експертиза команди
Шлях Peremoga розпочався у 2017 році з класичного бізнес-центру в Києві на бульварі Шевченка, а у 2019-му команда відкрила локацію на вулиці Коновальця. Тоді засновники формували своє розуміння ринку завдяки щоденній операційній роботі.
«Перший етап був дуже фізичним і дуже “ручним”, — пояснює співзасновниця та СЕО Peremoga Лара Забава. — Ми вчилися на справжніх просторах, реальних резидентах і власних помилках. Училися бачити, що працює не лише на рендерах, а й у житті: як люди рухаються простором, де вони затримуються, чого їм бракує, за що вони готові платити, а що, навпаки, створює зайві витрати».
Згодом стало очевидно, що експертиза компанії вийшла за межі управління бізнес-просторами. «Зараз Peremoga — вже значно більше, ніж оператор коворкінгів, — додає Лара. — Ми навчилися бачити будівлю як продукт. Як поєднати архітектуру, функціональне наповнення, операційну модель, сервіс, ком’юніті й економіку так, щоб вони працювали як одна система».
Це розуміння привело команду до комплексного управління об’єктами, зокрема до масштабної ревіталізації радянського готелю на Ярославовому Валу й до розвитку послуг консалтингу для власників нерухомості.
Виклики адаптації будівель під час війни
Повномасштабне вторгнення кардинально змінило вимоги бізнесу до нерухомості. На перший план вийшли безпека та безперебійна робота інженерних систем.
«Зараз клієнтів насамперед цікавить надійність базової інфраструктури: світло, вода, опалення, — пояснює операційний директор Peremoga Антон Зінченко. — Наявність резервних джерел живлення, зокрема кількох генераторів, стала обов’язковою умовою. Змінилися й преференції щодо площ. Якщо раніше орендарі обирали верхні поверхи, то зараз усе спускається нижче, також критично важливі облаштовані укриття».
Саме тому простір Peremoga нині обладнаний не лише генераторами, а й системами автоматичного введення резерву (АВР), резервуарами із запасом води та кількома лініями безперебійного інтернету. Усе це гарантує локації повну автономність навіть за кризових умов.
Алгоритм консалтингу та практичні кейси
Коли власник будівлі звертається до Peremoga за консалтингом, робота починається з комплексного аудиту. Команда вивчає потенціал локації, аналізує ринок і прораховує фінансову модель з оцінкою прогнозованого доходу й термінів окупності. І лише після цього переходить до розроблення візуальної концепції.
Фактично експерти допомагають підібрати інженерні й технологічні рішення, налагодити програмне забезпечення, сформувати ціноутворення, владнати юридичні питання з орендою, а також вибудувати маркетинг та операційне управління.
Експертизу команди наочно демонструє кейс запуску простору Prom WorkSpace в Івано-Франківську, засновники якого звернулися ще на стадії проєктування з ключовим запитом: побудувати економічно ефективну модель простору.
Команда Peremoga допомогла визначити оптимальне функціональне зонування, правильно розподілити площі між власними офісами, переговорними кімнатами й загальними зонами, враховуючи монетизацію кожної площі, а також поділилася операційними інсайтами щодо роботи з резидентами.
Керівниця управління нерухомості Promprylad.Renovation Ольга Пилипів зазначає: «Команда Peremoga стала надзвичайно цінним підсиленням під час запуску Prom WorkSpace. Їхні рекомендації підсвітили важливі зони, на які варто було звернути особливу увагу на етапі моделювання, а також допомогли зменшити витрати на будівництво в менш пріоритетних частинах».
Потреба в такому скрупульозному зонуванні виникла не на порожньому місці. Як пояснює Антон Зінченко, саме нераціонально великі загальні площі найбільше шкодять економіці багатьох бізнес-просторів.
«Чому зараз у великих будівлях часто буває низька маржинальність? Бо загальні площі величезні, але їх не використовують і не монетизують, — говорить операційний директор. — Сучасні об’єкти іноді проєктували з розмахом: величезні фоє, широкі коридори. Візуально це красиво, але економічно не працює, бо не приносить доходу на квадратний метр. Тому, хоч би яким був об’єм будівлі, насамперед потрібно знайти правильне співвідношення місць загального користування до корисних площ. Бо це й визначає економіку проєкту».
Чому іноді правильне рішення — відмовитися від концепції
Показовим став кейс команди Peremoga в Дніпрі, де власник хотів відкрити бізнес-простір у новому житловому комплексі. Експерти провели аналіз планування й аудиторії, і цифри не підтвердили привабливості ідеї.
«Бажання замовника відкрити коворкінг було зрозумілим, адже цей формат зараз дуже популярний, — згадує Лара Забава. — Проте після аналізу ми порекомендували відтермінувати старт на кілька років до моменту, коли в цьому великому новому районі дійсно з’явиться ділова активність. Або ж узагалі змінити концепцію. Наша мета — вберегти партнера від неприбуткових інвестицій, і час показав, що рішення не запускати проєкт тоді було правильним».
Технічні обмеження також часто стають вироком для концепції. Оцінюючи одну з великих будівель у Києві, експерти виявили критичну нестачу потужностей. Як зазначає Антон Зінченко, для роботи сучасного бізнес-простору вкрай важливими є технічні параметри електропотужності будівлі. Хоча необхідні технічні мінімуми можуть різнитися залежно від об’єкта, саме їхнє дотримання допомагає ефективно побудувати фінансову модель та якісно вплинути на економіку бізнесу.
Операційний директор наводить приклад семиповерхової будівлі, яка мала лише 15 кВт виділеної потужності. Такий показник є критично низьким, оскільки суттєво обмежує потенційний пул орендарів переважно офісним сегментом і фактично унеможливлює залучення операторів HoReCa й ритейлу. Це значно звужує можливості бізнесу формувати гнучку та диверсифіковану пропозицію на ринку. Крім того, занадто глибокі поверхи не давали змоги рентабельно спроєктувати площі, тож від проєкту довелося відмовитися на користь іншого формату використання.
Коли кликати експертів, щоб згодом не довелося переробляти проєкт
Експертів варто залучати тоді, коли клієнт прагне максимально монетизувати квадратні метри. Це може бути приміщення або новий об’єкт, щодо якого власник розуміє: із цього можна витиснути набагато більше, але поки не знає як.
«Ідеально приходити до нас якомога раніше — ще до того, як ухвалили всі ключові рішення щодо планування, функціоналу та концепції, — пояснює CEO Peremoga. — Тоді наша експертиза може вплинути не на косметику, а на саму логіку й економіку проєкту».
Проте консалтинг може бути ефективним і на пізніших етапах. Навіть якщо нерухомість уже функціонує, команда допомагає подивитися на неї свіжим поглядом: проаналізувати, що варто змінити, яке наповнення буде актуальним для сучасного ринку та як зробити так, щоб об’єкт не просто здавався в оренду, а створював максимальну цінність для власника.
«Нам цікава амбіція клієнта зробити з будівлі щось більше, ніж просто квадратні метри, і готовність довірити нам не тільки дизайн, а й мислення над самим продуктом, — каже Лара Забава. — Саме в таких проєктах експертиза команди Peremoga буде на 100% ефективною й актуальною».
Джерело новини: ain.ua