Здається, що приховані оголошення на Zillow ускладнюють оренду житла в Нью-Йорку, на думку орендарів.
Цього тижня двоє орендарів із Нью-Йорка подали колективний позов, стверджуючи, що брокерська компанія Compass, яка бойкотує розміщення оголошень на безкоштовних цифрових платформах, таких як Zillow, видалила стільки одиниць оренди, що це спричинило штучний дефіцит пропозиції, який штучно підвищує орендну плату.
За словами позивачів, Пітера Кастанеди та Хейлі Гельфанд, Compass за останнє десятиліття придбала стільки брокерських фірм, що фактично контролює монополію, володіючи «понад 80 відсотками оголошень про оренду, доступних для орендарів на Манхеттені, на основі даних за 2025 рік».
З такою монополією Compass може «буквально диктувати ціни на 80 відсотків одиниць оренди на Манхеттені», стверджують орендарі. І тепер Compass, як стверджується, намагається маніпулювати цінами й на інших платформах.
Нібито плануючи підвищити орендну плату, щоб збільшити брокерські комісії, які часто прив’язані до цін оренди, Compass розпочала війну із Zillow — найпопулярнішою безкоштовною платформою нерухомості, яка ніколи не стягує брокерські комісії.
У Нью-Йорку платформа Zillow під назвою «StreetEasy» полегшує жителям Нью-Йорка пошук житла без сплати брокерської комісії. Однак, очевидно, прагнучи змусити більше людей звертатися до брокерів для пошуку житла, яке неможливо знайти на безкоштовних платформах, Compass почала видаляти тисячі будинків із Zillow на початку цього року. У скарзі орендарів цитувався «посібник» Compass, який нібито «включає приховування оголошень від громадськості» з метою «дозволити своїм агентам подвійне збагачення для збільшення доходу від транзакцій, підвищення ціни акцій та фактично ігнорування споживача».
У відповідь на масове видалення оголошень Zillow оголосила про нові стандарти, які виключають ці приватні оголошення з її сайтів. Цей крок мав на меті припинити практику приховування оголошень, оскільки продавці, ймовірно, не хотіли б втратити можливість розміщувати оголошення на Zillow, якщо брокери не зможуть знайти покупця. Але ця відповідь спонукала Compass подати антимонопольний позов, стверджуючи, що саме Zillow намагалася монополізувати оголошення. Однак Compass добровільно відмовилася від цього позову в березні після того, як суддя постановив, що Compass навряд чи виграє справу за суттю, написавши, що виглядає очевидним, що Zillow не може мати монополію, якщо покупцям житла подобається досліджувати різні платформи.
Тим часом місцеві та федеральні органи влади розпочали антимонопольні розслідування, щоб з’ясувати, як Compass може шкодити ринкам нерухомості. За одним із розслідувань стоїть сенатор США Елізабет Воррен (D-Ma.), яка вважає, що Compass може погрожувати «створити двоступеневий ринок житла, де інсайдери платять за ексклюзивний доступ до житлового інвентарю та ринкових даних, тоді як усі інші виключені».
Адвокат, який представляє орендарів, Блейк Хантер Ягман, повідомив Ars, що позивачі з нетерпінням чекають на розгляд їхньої справи в суді.
«Коли титан галузі вирішує обмежити постачання необхідного блага чи послуги, як-от житло, наслідки можуть бути швидко величезними та суворими», — сказав Ягман. «Жителі Нью-Йорка вже стикаються з проблемами доступності, які переросли в кризу, і ця криза лише посилюється високою орендною платою, яка є найбільшим рахунком, який більшість із нас мусить платити».
Compass відмовилася від запиту Ars на коментар.
Проте речник Zillow прокоментував колективний позов, сказавши Ars, що «коли оголошення навмисно приховуються від публічних платформ, справжні споживачі платять. Цього літа жителі Нью-Йорка бачили саме це: одна домінуюча брокерська компанія вирішувала, які будинки бачать люди, і ще більше стискала ринок Нью-Йорка під час кризи житла. Оскільки StreetEasy існує, щоб надати кожному орендарю та покупцеві доступ до кожного доступного будинку, ми підтримуємо зусилля з притягнення до відповідальності за цю практику».
Зростання орендної плати пов’язане з прихованими оголошеннями
Поки регулятори вивчають ситуацію, боротьба Compass із Zillow вже призвела до зростання орендної плати в Нью-Йорку, стверджують Кастанеда та Гельфанд. Для Кастанеди підписання договору оренди однокімнатної квартири в центрі Манхеттена цього серпня обійшлося в 5 270 доларів на місяць, що «значно перевищує» те, що він міг би заплатити, якби підписав договір на місяць раніше, коли «середня/медіанна запитувана орендна плата» в цьому районі становила 4 390 доларів, зазначено в позові.
«Ця різниця в ціні, або її частина, не існувала б, якби не серйозне скорочення публічних оголошень про оренду на StreetEasy, де ціни на оренду квартир коригуються відповідно до закону попиту та пропозиції на платформі», — стверджували орендарі, наголошуючи, що ціни на оренду є чутливими і можуть змінюватися щодня. На підтвердження своїх тверджень вони зазначили:
«Ті, хто встановлює орендну плату (наприклад, адміністратори орендних спільнот, власники квартир та інші), встановлюють ціни за допомогою різних засобів, які реагують на попит і пропозицію; ці засоби включають алгоритми (включаючи RealPage, який використовується більшістю орендних спільнот у Сполучених Штатах), інструменти встановлення цін (включаючи ті, що можна знайти на Zillow, і, відповідно, на StreetEasy) та порівняння цін інших подібних одиниць на загальнодоступних платформах, таких як Zillow (і, відповідно, на StreetEasy)».
Як стверджується, Гельфанд спостерігала за цим зростанням цін в реальному часі. Користуючись StreetEasy з липня 2026 року до підписання договору оренди на початку серпня, Гельфанд сказала, що ціни зросли, перш ніж вона також погодилася заплатити, здавалося б, надмірно конкурентну щомісячну ціну за оренду однокімнатної квартири в центрі Манхеттена за 5 270 доларів.
Їхній позов містив дані, які показують, що в усіх районах Нью-Йорка кількість доступних одиниць оренди скоротилася на 40 відсотків за останній рік. Ринкові звіти свідчать, що це падіння відповідало 3-відсотковому зростанню цін на оренду в червні, яке швидко подвоїлося до 6-відсоткового зростання в липні, оскільки кількість доступних одиниць продовжувала зменшуватися протягом серпня.
«Фактично, «стратегія» Compass навмисно спричинила екзистенційне зростання цін на квартири, призначені для оренди, у Нью-Йорку», — стверджували орендарі. «Причина цього полягає в тому, що запаси квартир різко скоротилися, створивши шок пропозиції».
Compass повинна повернути прибутки, кажуть орендарі
Орендарі стверджували, що поведінка Compass, яку Воррен описала як «антиконкурентну», «вже призводить до зростання витрат на житло та посилює нерівність на ринку житла в Нью-Йорку». Вони вважають, що Compass повинна повернути несправедливо отримані вигоди та виплатити відшкодування за штучне підвищення орендної плати. Вони прагнуть представляти «усіх орендарів Нью-Йорка, які орендували нерегульовані, багатоквартирні житлові одиниці з 1 серпня 2026 року до теперішнього часу». Вони також хочуть отримати судову заборону, яка заборонить Compass приховувати оголошення з таких платформ, як Zillow.
«Орендарі в Нью-Йорку вже витрачають понад 30 відсотків свого доходу на оренду — «поріг, який економісти класифікують як недоступний», — і ціни продовжують зростати, роблячи мрію про життя в Нью-Йорку все більш недосяжною», — стверджували орендарі.
Вони стверджували, що немає жодних конкурентних переваг для Compass у приховуванні оголошень, і зазначили, що alleged anticompetitive conduct Compass також шкодить ринку праці, позбавляючи інших брокерів, окрім Compass, комісій.
«Це не тільки позбавляє Zillow можливості надавати значну кількість оголошень про оренду потенційним орендарям і призводить до падіння прибутковості Zillow, але й змушує орендарів платити брокерські комісії Compass і лише Compass, коли ці орендарі зазвичай не платили б жодної брокерської комісії взагалі або, альтернативно, мали б агентів з нерухомості з конкуруючих фірм, які б ділили комісійні з Compass», — стверджували орендарі. І це особливо шкідливо, оскільки дані показують, що 45 відсотків агентів з нерухомості «не можуть або мають труднощі з оплатою власної оренди», — зазначили позивачі.
Джерело новини: arstechnica.com