На думку орендарів, приховані оголошення Zillow ускладнюють життя у Нью-Йорку.
Цього тижня двоє орендарів Нью-Йорка подали колективний позов, стверджуючи, що брокерська компанія Compass, яка бойкотує розміщення оголошень на безкоштовних цифрових платформах, таких як Zillow, видалила стільки орендних одиниць, що створила штучний дефіцит, який штучно підвищує орендну плату.
На думку позивачів, Пітера Кастанеди та Гейлі Гельфанд, Compass за останнє десятиліття придбала стільки брокерських фірм, що має монополію, контролюючи “понад 80 відсотків оголошень про оренду, доступних для орендарів на Манхеттені, згідно з даними за 2025 рік”.
Завдяки цій монополії Compass може “буквально диктувати ціни на 80 відсотків орендних одиниць Манхеттена”, стверджують орендарі. І тепер Compass, як стверджується, намагається маніпулювати цінами й на інших платформах.
Нібито плануючи підвищити орендну плату, щоб збільшити брокерські комісійні, які часто прив’язані до цін на оренду, Compass вступила у війну з Zillow, найпопулярнішою безкоштовною платформою нерухомості, яка ніколи не стягує брокерські комісії.
У Нью-Йорку платформа Zillow під назвою “StreetEasy” полегшує мешканцям міста пошук житла без сплати брокерської комісії. Однак, бажаючи змусити більше людей звертатися до брокерів для пошуку житла, яке неможливо знайти на безкоштовних платформах, Compass почала видаляти тисячі оголошень із Zillow раніше цього року. У скарзі орендарів цитується “посібник” Compass, який нібито “включає приховування оголошень від громадськості” з метою “дозволити власним агентам отримувати подвійний прибуток для збільшення доходу від кожної угоди, підвищення ціни акцій та фактичного ігнорування споживача”.
У відповідь на масове видалення оголошень Zillow оголосила нові стандарти, що виключають ці приватні оголошення з її сайтів. Цей крок був покликаний припинити практику приховування оголошень, оскільки продавці, ймовірно, не захочуть втратити можливість розміщувати оголошення на Zillow, якщо брокери не зможуть знайти покупця. Але ця відповідь спонукала Compass подати антимонопольний позов, стверджуючи, що Zillow намагається монополізувати оголошення. Однак Compass добровільно відкликала цей позов у березні після того, як суддя постановив, що Compass навряд чи досягне успіху в суті справи, написавши, що здається очевидним, що Zillow не може мати монополію, якщо покупцям подобається досліджувати різні платформи.
Тим часом місцеві та федеральні органи влади розпочали антимонопольні розслідування, щоб з’ясувати, як Compass може шкодити ринкам нерухомості. За однією з розслідувань стоїть сенаторка США Елізабет Воррен (D-Ma.), яка вважає, що Compass може погрожувати “створити дворівневий ринок житла, де інсайдери платять за ексклюзивний доступ до житлового фонду та ринкових даних, тоді як усі інші виключаються”.
Адвокат, який представляє орендарів, Блейк Хантер Ягман, повідомив Ars, що позивачі з нетерпінням чекають на розгляд їхньої справи в суді.
“Коли титан галузі вирішує перекрити постачання необхідного товару чи послуги, як-от житло, наслідки можуть бути швидко величезними та серйозними”, — сказав Ягман. “Мешканці Нью-Йорка вже стикаються з проблемами доступності житла, які переросли в кризу — і ця криза посилюється високою орендною платою, яка є найбільшою статтею витрат для більшості з нас”.
Compass відмовилася від коментарів на запит Ars.
Однак представник Zillow прокоментував колективний позов, сказавши Ars, що “коли оголошення свідомо приховуються від публічних платформ, справжні споживачі платять. Цього літа мешканці Нью-Йорка побачили саме це: одна домінуюча брокерська компанія вирішує, які будинки бачать люди, і ще більше стискає ринок Нью-Йорка під час кризи житла. Оскільки StreetEasy існує для надання кожному орендарю та покупцеві доступу до кожного доступного житла, ми підтримуємо зусилля з притягнення до відповідальності за ці практики”.
Зростання орендної плати пов’язане з прихованими оголошеннями
Поки регулятори розглядають ситуацію, бійка Compass із Zillow вже призвела до зростання орендної плати в Нью-Йорку, стверджують Кастанеда та Гельфанд. Для Кастанеди підписання договору оренди однокімнатної квартири в центрі Манхеттена цього серпня обійшлося в 5 270 доларів на місяць, що “значно перевищує” те, що він міг би заплатити, якби підписав договір на місяць раніше, коли “середня/медіанна запитувана орендна плата” в цьому районі становила 4 390 доларів, ідеться в позові.
“Ця різниця в ціні, або її частина, не існувала б, якби не різке скорочення публічних оголошень про оренду на StreetEasy, де ціни на оренду квартир коригуються відповідно до закону попиту та пропозиції на платформі”, — стверджували орендарі, підкреслюючи, що ціни на оренду чутливі й можуть змінюватися щодня. На підтвердження своїх тверджень вони зазначили, що:
“Ті, хто встановлює орендну плату (наприклад, адміністратори орендних спільнот, власники квартир та інші), встановлюють ціни різними способами, що реагують на попит і пропозицію; ці способи включають алгоритми (включаючи RealPage, який використовується більшістю орендних спільнот у Сполучених Штатах), інструменти встановлення цін (включаючи ті, що знаходяться на Zillow, і, отже, на StreetEasy), а також шляхом порівняння цін з іншими подібними одиницями на загальнодоступних платформах, таких як Zillow (і, отже, на StreetEasy)”.
За чутками, Гельфанд спостерігала це підвищення цін в реальному часі. Використовуючи StreetEasy з липня 2026 року до моменту підписання договору на початку серпня, Гельфанд стверджувала, що ціни зросли, перш ніж вона, теж, погодилася заплатити, здавалося б, завищену конкурентну щомісячну ціну за оренду однокімнатної квартири в центрі Манхеттена за 5 270 доларів.
У їхньому позові наводяться дані, які показують, що в усіх районах Нью-Йорка кількість доступних для оренди одиниць скоротилася на 40 відсотків за останній рік. Ринкові звіти свідчать, що це падіння відповідало 3-відсотковому зростанню цін на оренду в червні, яке швидко подвоїлося до 6-відсоткового зростання в липні, оскільки кількість доступних одиниць продовжувала зменшуватися до серпня.
“Фактично, ‘стратегія’ Compass навмисно спричинила екзистенціальне зростання цін на квартири, призначені для оренди, у Нью-Йорку”, — стверджували орендарі. “Причиною цього є стрімке падіння кількості квартир, що створило шок пропозиції”.
Compass має відшкодувати прибуток, кажуть орендарі
Орендарі стверджували, що поведінка Compass, яку Воррен описала як “антиконкурентну”, “вже призводить до зростання витрат на житло та поглиблення нерівності на ринку житла в Нью-Йорку”. Вони вважають, що Compass повинна буде відшкодувати неправомірне збагачення та сплатити збитки за штучне підвищення орендної плати. Вони прагнуть представляти “всіх орендарів Нью-Йорка, які орендували нерегульовані, багатоквартирні житлові приміщення з 1 серпня 2026 року до теперішнього часу”. Вони також хочуть отримати заборонний наказ, який забороняє Compass приховувати оголошення з таких платформ, як Zillow.
“Орендарі в Нью-Йорку вже витрачають понад 30 відсотків свого доходу на оренду — ‘поріг, який економісти класифікують як недоступний’, — і ціни продовжують зростати, роблячи мрію про життя в Нью-Йорку все більш недосяжною”, — стверджували орендарі.
Вони стверджували, що для Compass немає конкурентної переваги в приховуванні оголошень, і зазначили, що alleged антиконкурентна поведінка Compass також шкодить ринку праці, позбавляючи інших не-Compass брокерів комісійних.
“Це не тільки позбавляє Zillow можливості надавати значну кількість оголошень про оренду потенційним орендарям і знижує прибутковість Zillow, але й змушує орендарів сплачувати брокерські комісії Compass і тільки Compass, тоді як ці орендарі зазвичай не сплачували б жодної брокерської комісії або, альтернативно, мали б агентів з нерухомості з конкуруючих фірм, які б ділили комісійні з Compass”, — стверджували орендарі. І це особливо шкідливо, оскільки дані показують, що 45 відсотків агентів з нерухомості “не можуть або мають труднощі з оплатою власної оренди”, — заявили позивачі.
Подробиці можна знайти на сайті: arstechnica.com