Орендарі стверджують, що приховані оголошення Zillow ускладнюють життя в Нью-Йорку.
Цього тижня двоє орендарів з Нью-Йорка подали колективний позов, стверджуючи, що брокерська компанія Compass, яка бойкотує розміщення оголошень на безкоштовних цифрових платформах, таких як Zillow, видалила стільки орендованих одиниць, що це спричинило штучний дефіцит пропозиції, який штучно підвищує орендну плату.
На думку позивачів, Пітера Кастанеди та Хейлі Гельфанд, Compass за останнє десятиліття придбала стільки брокерських фірм, що контролює монополію, володіючи “понад 80 відсотками списку орендованих одиниць, доступних для орендарів на Манхеттені, згідно з даними за 2025 рік”.
Завдяки цій монополії Compass може “буквально диктувати ціни на 80 відсотків орендованих одиниць Манхеттена”, стверджують орендарі. І тепер Compass нібито намагається маніпулювати цінами і на інших платформах.
Нібито плануючи підвищити орендну плату, щоб збільшити брокерські комісійні, які часто прив’язані до цін оренди, Compass розпочала війну з Zillow — найпопулярнішою безкоштовною платформою нерухомості, яка ніколи не стягує брокерських комісій.
У Нью-Йорку платформа Zillow під назвою “StreetEasy” полегшує нью-йоркцям пошук житла без сплати брокерської комісії. Однак, очевидно, сподіваючись змусити більше людей звертатися до брокерів для пошуку житла, яке неможливо знайти на безкоштовних платформах, Compass почала видаляти тисячі оголошень з Zillow на початку цього року. У скарзі орендарів цитується “посібник” Compass, який нібито “передбачає приховування оголошень від громадськості” з метою “дозволити власним агентам подвоїти прибуток, підвищити ціну акцій і фактично ігнорувати споживача”.
У відповідь на масове видалення оголошень Zillow оголосила нові стандарти, що виключають ці приватні оголошення з її сайтів. Цей крок мав на меті припинити практику приховування оголошень, оскільки продавці, ймовірно, не хотіли б втратити можливість розміщувати оголошення на Zillow, якщо брокери не зможуть знайти покупця. Але відповідні дії призвели до того, що Compass подала антимонопольний позов, стверджуючи, що саме Zillow намагається монополізувати списки. Однак Compass добровільно відмовилася від цього позову в березні після того, як суддя постановив, що Compass, ймовірно, не виграє за суттю, написавши, що здається очевидним, що Zillow не може мати монополії, якщо покупцям подобається досліджувати на різних платформах.
Тим часом місцеві та федеральні органи розпочали антимонопольні розслідування, щоб з’ясувати, як Compass може завдати шкоди ринкам нерухомості. За одним із розслідувань стоїть сенатор США Елізабет Воррен (D-Ma.), яка вважає, що Compass може загрожувати “створити двосторонній ринок житла, де інсайдери платять за ексклюзивний доступ до житлового фонду та ринкових даних, а всі інші виключаються”.
Адвокат, який представляє орендарів, Блейк Хантер Ягман, повідомив Ars, що позивачі з нетерпінням чекають на розгляд їхньої справи в суді.
“Коли титан галузі вирішує обмежити пропозицію основного товару чи послуги, такої як житло, наслідки можуть бути швидко величезними та серйозними”, – сказав Ягман. “Нью-йоркці вже стикаються з проблемами доступності, які переросли в кризу, і ця криза лише посилюється високою орендною платою, яка є найбільшим рахунком, який більшість із нас має сплачувати”.
Compass відмовилася від коментарів на запит Ars.
Але речник Zillow прокоментував колективний позов, сказавши Ars, що “коли оголошення навмисно приховуються від загальнодоступних платформ, страждають реальні споживачі. Цього літа нью-йоркці стали свідками саме цього: одна домінуюча брокерська компанія вирішує, які будинки бачать люди, і ще більше стискає ринок Нью-Йорка під час кризи житла. Оскільки StreetEasy існує для того, щоб надати кожному орендарю та покупцеві доступ до кожного доступного житла, ми підтримуємо зусилля з притягнення до відповідальності за цю практику”.
Зростання орендної плати пов’язане з прихованими оголошеннями
Поки регулятори стежать за ситуацією, боротьба Compass із Zillow вже призвела до зростання орендної плати в Нью-Йорку, стверджують Кастанеда та Гельфанд. Для Кастанеди підписання договору оренди однокімнатної квартири в центрі Манхеттена цього серпня коштувало $5 270 на місяць, що “значно перевищує” те, що він міг би заплатити, якби підписав договір на місяць раніше, коли “середня/медіанна запитувана ціна оренди” в цьому районі становила $4 390, йдеться в скарзі.
“Ця різниця в ціні, або її частина, не існувала б, якби не значне скорочення публічних оголошень про орендовані одиниці на StreetEasy, де ціни на оренду квартир коригуються відповідно до закону попиту та пропозиції на платформі”, – стверджують орендарі, наголошуючи, що ціни оренди чутливі і можуть змінюватися щодня. На підтвердження своїх претензій вони зазначили:
“Ті, хто встановлює орендну плату (наприклад, адміністратори орендних спільнот, власники квартир та інші), встановлюють ціни за допомогою різних засобів, які реагують на попит і пропозицію; ці засоби включають алгоритми (включаючи RealPage, який використовується більшістю орендних спільнот у Сполучених Штатах), інструменти встановлення цін (включаючи ті, що можна знайти на Zillow, і, отже, на StreetEasy), а також шляхом порівняння цін інших подібних одиниць на загальнодоступних платформах, таких як Zillow (і, отже, на StreetEasy).”
Нібито Гельфанд спостерігала це зростання цін в реальному часі. Користуючись StreetEasy з липня 2026 року до моменту підписання договору оренди на початку серпня, Гельфанд сказала, що ціни зросли, перш ніж вона також погодилася заплатити, здавалося б, завищену конкурентоспроможну місячну ціну за оренду однокімнатної квартири в центрі Манхеттена за $5 270.
У їхній скарзі наведено дані, які показують, що по всіх районах Нью-Йорка кількість доступних для оренди одиниць скоротилася на 40 відсотків за останній рік. Ринкові звіти свідчать, що це скорочення відповідало 3-відсотковому зростанню цін на оренду в червні, яке швидко подвоїлося до 6-відсоткового зростання в липні, оскільки кількість доступних одиниць продовжувала зменшуватися до серпня.
“По суті, ‘стратегія’ Compass навмисно спричинила екзистенційне зростання ціни на квартири, що здаються в оренду, в Нью-Йорку”, – стверджують орендарі. “Причина цього полягає в тому, що запаси квартир різко скоротилися, створивши шок пропозиції”.
Compass повинна повернути прибутки, кажуть орендарі
Орендарі стверджують, що поведінка Compass, яку Воррен описала як “антиконкурентну”, “вже призводить до зростання витрат на житло та посилення нерівності на ринку житла в Нью-Йорку”. Вони вважають, що Compass повинна повернути несправедливо отриману вигоду та сплатити збитки за штучне підвищення орендної плати. Вони прагнуть представляти “всіх орендарів Нью-Йорка, які орендували багатоквартирні житлові одиниці, що не підпадають під державне регулювання цін, з 1 серпня 2026 року по теперішній час”. Вони також хочуть отримати судове розпорядження, яке забороняє Compass приховувати оголошення з таких платформ, як Zillow.
“Орендарі в Нью-Йорку вже витрачають понад 30 відсотків свого доходу на оренду – “поріг, який економісти класифікують як недоступний”, – і ціни продовжують зростати, роблячи мрію про життя в Нью-Йорку все більш недосяжною”, – стверджують орендарі.
Вони стверджували, що для Compass немає жодних проконкурентних переваг у приховуванні оголошень, і зазначили, що нібито антиконкурентна поведінка Compass також шкодить ринку праці, позбавляючи інших брокерів, які не є членами Compass, комісійних.
“Це не тільки позбавляє Zillow можливості надавати значну кількість списків орендованих одиниць потенційним орендарям і доводить прибутковість Zillow до краху, але й змушує орендарів платити брокерські комісії Compass і тільки Compass, коли ці орендарі зазвичай не платили б жодної брокерської комісії взагалі, або, альтернативно, мали б агентів з нерухомості з конкуруючих фірм, які б ділили комісійні з Compass”, – стверджують орендарі. І це особливо шкідливо, оскільки дані показують, що 45 відсотків агентів з нерухомості “не можуть або борються з оплатою власної оренди”, – заявив позивач.
Оригінал статті: arstechnica.com