Наслідки приховування оголошень Zillow ускладнюють життя в Нью-Йорку, стверджують орендарі.
Цього тижня двоє орендарів з Нью-Йорка подали колективний позов, стверджуючи, що брокерська компанія Compass, яка бойкотує розміщення оголошень на безкоштовних цифрових платформах, як-от Zillow, вилучила стільки об’єктів нерухомості, що це спричинило штучний дефіцит пропозиції та, як наслідок, штучне зростання орендної плати.
За словами позивачів, Пітера Кастанеди та Гейлі Гельфанд, Compass за останнє десятиліття придбала стільки брокерських фірм, що фактично отримала монополію, контролюючи “понад 80% оголошень про оренду житла для орендарів на Мангеттені, згідно з даними за 2025 рік”.
Завдяки цій монополії Compass може “буквально диктувати ціни для 80% орендного житла Мангеттена”, стверджують орендарі. І тепер Compass, як стверджується, намагається маніпулювати цінами й на інших платформах.
Нібито прагнучи підвищити орендну плату, щоб збільшити брокерські комісії, які часто прив’язані до цін оренди, Compass розв’язала війну з Zillow, найпопулярнішою безкоштовною платформою нерухомості, яка ніколи не стягує брокерські комісії.
У Нью-Йорку платформа Zillow під назвою “StreetEasy” полегшує жителям міста пошук житла без сплати брокерських комісій. Однак, очевидно, сподіваючись змусити більше людей звертатися до брокерів для пошуку житла, яке неможливо знайти на безкоштовних платформах, Compass почала вилучати тисячі оголошень з Zillow на початку цього року. У скарзі орендарів цитується “посібник” Compass, який, як стверджується, “передбачає приховування оголошень від громадськості” з метою “дозволити своїм агентам отримувати подвійний прибуток для збільшення доходу від кожної транзакції, підвищення ціни акцій і, по суті, ігнорування споживача”.
У відповідь на масове вилучення оголошень Zillow оголосила про нові стандарти, що виключають ці приватні оголошення з показу на своїх сайтах. Цей крок мав на меті припинити практику приховування оголошень, оскільки продавці, ймовірно, не хотіли б втратити можливість розміщувати оголошення на Zillow, якщо брокери не зможуть знайти покупця. Але ця відповідь спонукала Compass подати антимонопольний позов, стверджуючи, що саме Zillow намагається монополізувати оголошення. Однак Compass добровільно відкликала цей позов у березні після того, як суддя постановив, що Compass навряд чи досягне успіху по суті, написавши, що видається очевидним, що Zillow не може мати монополії, якщо покупцям житла подобається досліджувати різні платформи.
Тим часом місцеві та федеральні органи влади розпочали антимонопольні розслідування, щоб з’ясувати, як Compass може завдавати шкоди ринкам нерухомості. За одним із розслідувань стоїть сенаторка США Елізабет Воррен (від Демократичної партії, Массачусетс), яка вважає, що Compass може створювати “дворівневий ринок житла, де інсайдери платять за ексклюзивний доступ до житлового фонду та ринкових даних, тоді як усіх інших виключають”.
Адвокат, що представляє інтереси орендарів, Блейк Хантер Ягман, повідомив Ars, що позивачі з нетерпінням чекають розгляду справи в суді.
“Коли титан галузі вирішує перекрити постачання основного товару чи послуги, як-от житло, наслідки можуть бути швидко величезними та серйозними”, — сказав Ягман. “Жителі Нью-Йорка вже стикаються з проблемами доступності житла, які переросли в кризу — і ця криза лише посилюється через високі орендні ставки, які є найбільшою статтею витрат для більшості з нас”.
Compass відмовилася від коментарів на запит Ars.
Але речник Zillow прокоментував колективний позов, повідомивши Ars, що “коли оголошення навмисно приховуються від публічних платформ, страждають реальні споживачі. Цим літом жителі Нью-Йорка побачили саме це, коли одна домінуюча брокерська компанія вирішує, які будинки можуть бачити люди, і ще більше стискає ринок Нью-Йорка під час житлової кризи. Оскільки StreetEasy існує для того, щоб надати кожному орендарю та покупцеві доступ до кожного доступного житла, ми підтримуємо зусилля з притягнення до відповідальності за цю практику”.
Зростання орендної плати пов’язане з прихованими оголошеннями
Поки регулятори спостерігають за ситуацією, боротьба Compass із Zillow вже призвела до зростання орендної плати в Нью-Йорку, стверджують Кастанеда та Гельфанд. Для Кастанеди, який у серпні підписав договір оренди однокімнатної квартири в центрі Мангеттена, щомісячна орендна плата склала 5270 доларів, що “значно перевищує” суму, яку він міг би заплатити, якби підписав договір на місяць раніше, коли “середня/медіанна запитувана орендна плата” в цьому районі становила 4390 доларів, йдеться в позові.
“Ця різниця в ціні, або її частина, не існувала б, якби не значне скорочення публічних оголошень про оренду на StreetEasy, де ціни на оренду квартир коригуються відповідно до закону попиту та пропозиції на платформі”, — стверджують орендарі, наголошуючи, що ціни на оренду чутливі й можуть змінюватися щодня. На підтвердження своїх заяв вони зазначили, що:
“Ті, хто встановлює орендну плату (наприклад, адміністратори житлових комплексів, власники квартир та інші), встановлюють ціни за допомогою різних засобів, що реагують на попит та пропозицію; ці засоби включають алгоритми (включаючи RealPage, який використовується більшістю житлових комплексів у Сполучених Штатах), інструменти встановлення цін (включаючи ті, що доступні на Zillow, і, отже, на StreetEasy), а також шляхом порівняння цін з іншими подібними об’єктами на загальнодоступних платформах, таких як Zillow (і, отже, на StreetEasy)”.
Гельфанд, як стверджується, спостерігала це зростання цін в реальному часі. Користуючись StreetEasy з липня 2026 року до моменту підписання договору оренди на початку серпня, Гельфанд заявила, що ціни зросли, перш ніж вона, також, погодилася заплатити, здавалося б, завищену ринкову ціну за однокімнатну квартиру в центрі Мангеттена — 5270 доларів на місяць.
Їхній позов цитував дані, що показують, як по всіх районах Нью-Йорка кількість доступних для оренди одиниць житла скоротилася на 40% за останній рік. Ринкові звіти свідчили, що це скорочення співпало з 3% зростанням цін на оренду в червні, яке швидко подвоїлося до 6% у липні, оскільки кількість доступних одиниць продовжувала зменшуватися до серпня.
“Фактично, «стратегія» Compass навмисно спричинила екзистенціальний стрибок цін на квартири в Нью-Йорку”, — стверджують орендарі. “Причиною цього є різке скорочення кількості квартир, що призвело до шоку пропозиції”.
Compass має повернути прибутки, кажуть орендарі
Орендарі стверджували, що поведінка Compass, яку Воррен описала як “антиконкурентну”, “вже призводить до зростання витрат на житло та посилення нерівності на ринку житла в Нью-Йорку”. Вони вважають, що Compass повинна повернути необґрунтовано отримані прибутки та виплатити компенсацію за штучне підвищення орендної плати. Вони прагнуть представляти “всіх орендарів Нью-Йорка, які орендували багатоквартирні житлові приміщення, що не підпадають під регулювання орендної плати, з 1 серпня 2026 року по теперішній час”. Вони також хочуть судової заборони, яка б заборонила Compass приховувати оголошення від таких платформ, як Zillow.
“Орендарі в Нью-Йорку вже витрачають понад 30% свого доходу на оренду — “поріг, який економісти класифікують як недоступний”, — і ціни продовжують зростати, роблячи мрію про життя в Нью-Йорку все більш недосяжною”, — стверджують орендарі.
Вони стверджували, що не існує жодних стимулюючих конкурентних переваг для Compass у приховуванні оголошень, і зазначили, що alleged антиконкурентна поведінка Compass також шкодить ринку праці, позбавляючи інших брокерів, які не є членами Compass, комісійних.
“Це не тільки позбавляє Zillow можливості надавати значну кількість оголошень про оренду потенційним орендарям і руйнує прибутковість Zillow, але й змушує орендарів платити брокерські комісії Compass і тільки Compass, тоді як ці орендарі зазвичай не платили б жодної брокерської комісії взагалі, або, альтернативно, мали б агентів з нерухомості від конкуруючих фірм, які б ділили комісійні з Compass”, — стверджували орендарі. І це особливо шкідливо, оскільки дані показують, що 45% агентів з нерухомості “не можуть або мають труднощі з оплатою власної оренди”, — зазначили позивачі.
Джерело новини: arstechnica.com